مسعود بیرمی
تماس با من
پروفایل من
نویسنده (های) وبلاگ مسعود بیرمی
آرشیو وبلاگ
      شمیم اقتصاد (همواره از توجه ضعیف و نگاه ناآگاهانه به علم اقتصاد و سیاستهای اقتصادی رنجیده ام لذا در این گذرگاه اراده بر این است تا دانش اندک خود را از مسائل اقتصادی پیرامون به اشتراک گذاشته تا علاقه مندان استفاده و دلسوزان به دانشمان اضافه نمایند.)
تغییر ساختاری بازار فروش مسکن نویسنده: مسعود بیرمی - ۱۳٩٠/٩/٢

  تغییر ساختاری بازار فروش مسکن

 

مدتی است که در شهر تهران شاهد تغییر در سیستم فروش و عرضه مسکن به ویژه آپارتمان های نوساز هستیم به طوری که عرضه این واحدها به شکل "فروش مزایده ای" و نه "قیمت مقطوع" صورت می گیرد. البته این موضوع  در خصوص واحدهای لوکس و خاص دارای سابقه بوده است اما درخصوص واحدهای نوساز معمولی پدیده جدیدی بحساب می آید که به آسانی از آن نباید گذشت. بازار مسکن با اینکه همچون سایر بخش های اقتصادی از سیاست های بخش دولتی تاثیرپذیری دارد ولی این مزیت را نیز دارد که به از استقلال نسبی بالایی نیز برخوردار است و این موضوع باعث جذابیت این بخش برای فعالان اقتصادی بخصوص یک دهه اخیر گشته است و از سوی دیگر باتوجه به استقلال این بخش از بخش دولتی سبب گردیده که در خروج از بن بست های اقتصادی شاهد نوآوری های بخصوصی نیز باشیم و اقدام به فروش مسکن از طریق مزایده نیز از نوآوری های این بخش است که البته بی سابقه هم نیست. اگرچه اقدام به مزایده از طرفی بعنوان زیان خریدار بحساب می آید چراکه برنده مزایده، بازنده قیمت است و درواقع کالا را به قیمتی که دیگر هیچ کسی حاضر به خرید آن در قیمت نبوده است را خریداری کرده اما در بین انبوه سازان و مالکان نیز جهت کاهش خطر و هزینه خریدار از شرایط تقسیط برای جذب افراد و تبدیل تقاضای بالقوه به تقاضای موثر بهره برده و یک بازی برد-برد را تبلیغ می کنند و معاملات به صورت نیمی نقد و الباقی در اقساط 6 تا 18 ماهه تقسیط صورت می گیرد. البته هدف از این روش فروش شناسایی و تعیین کشش بازار، قیمت منطقه عنوان شده و در این روش فروشنده ها با اطمینان از حصول سود بیشتر و فروش مطمئن تر اقدام به برگزاری مزایده می کند. که در قالب آن می توانند املاک را به قیمتی بالاتر از نرخ پایه منطقه به فروش برسانند. البته شایان ذکر است که در این مزایده ها قوانین و مقررات حاکم بر مزایده های دولتی اعمال نمی شود و ملک با در نظر گرفتن شرایط حداکثری قیمت فروش به متقاضی واجد شرایط واگذار می شود. اما هدف از این نوشتار بررسی چرایی حرکت بازار به این سمت و این نوع معامله است که بنابر اظهار کارشناسان و فعالان این بخش عدم آگاهی از قیمت منطقه و کشف کشش قیمتی کالا منجر به این رفتار شده که این امر مبین سردرگمی خریداران و فروشندگان از قیمت واقعی املاک در تهران است، از سویی فروشندگان باتوجه به قیمت تمام شده کالای موردنظر برآورد قیمتی دارند و این موضوع مزیت اطلاعاتی آنان نسبت به خریداران محسوب می شود، اما بروز این پدیده در هر صورت نشاندهنده عدم قدرت پیش بینی معامله گران تعبیر می شود که با عدم وجود نظارتهای قانونی ممکن است مشکلاتی را نیز در آینده برای خریداران فراهم نماید، که از جمله این مسائل عدم معیار قانونی و مشخص برای تعیین قیمت پایه است، در هر صورت فروشنده ها ملک را به قیمتی خواهند فروخت که مطلوبشان باشد ونه صرفا بالاترین قیمت، و حالت فعلی عملا برخلاف آنچه عنوان می شود خریداران دچار زیان می شوند و عملا کالایی را به قیمتی می خرند که کس دیگری حاضر به پرداخت آن قیمت نیست. گرچه این پدیده زودگذر پیش بینی شده اما در هر حال هر ابزار اقتصادی جهت به حرکت درآوردن موتور مبادلات مطلوب است به شرط آنکه ضوابط حاکم بر آن نیز اعمال شود، همچنین در میان مدت و بلندمدت به سیاست گذاران بخش مسکن توصیه می شود سازوکاری را اتخاذ نمایند که تعیین قیمت و شناسایی کشش قیمتی ملک به روشهای معمول امکانپذیر باشد تا روشهای پرخطرتر و ضمن احترام به عملکرد بازار و بادرنظر گرفتن استقلال نسبی این بخش از سیاستهای مستقیم بخش دولتی، احتمال خنثی سازی سیاست های اعمالی قابل پیش بینی باشد. 
مسعود بیرمی-کارشناس امور اقتصادی

چاپ شده در روزنامه مردم سالاری- نسخه 2782 مورخ 26/8/90

  نظرات ()
مطالب اخیر نوسانات بازار ارز و تکرار تجارب گذشته نظارت یا دخالت در بازار (نقدی بر نحوه مواجهه با نوسانات نرخ در بازار ارز) لزوم مشارکت و نظارت مستمر مردم بر حاکمیت کنترل نرخ ارز با ابزارهای نوین ،فرصتی که از دست رفت عدم تشکیل مجمع عمومی بانک مرکزی و بلاتکلیفی شاخص بانکی لزوم بازنگری در ساختار سازمانی و مالی رسانه ملی‏ خرید سربازی، اعطای تخفیف به متخلفان و آموزه‏های علم اقتصاد آثار اقتصادی قطع رابطه سیاسی با عربستان ارسال مطالب قدیمی بررسی میزان تحقق وعده های پولی دولت
کلمات کلیدی وبلاگ بانک مرکزی (۱٠) نرخ ارز (٩) بازار ارز (۸) نوسانات بازار (٧) تحریم اقتصادی (٦) نوسانات نرخ ارز (٥) قیمت نفت (٤) صادرات (۳) پول ملی (۳) سرمایه ایرانی (۳) حمایت از کار (٢) مدیریت نقدینگی (٢) بازار مسکن (٢) بحران اقتصادی (٢) دخالت (۱) نظارت (۱) نفت و گاز (۱) دموکراسی (۱) آمایش سرزمین (۱) مشارکت اجتماعی (۱) سود بانکی (۱) حذف صفر (۱) تولید ملی (۱) جنبش های مردمی (۱) سفارت انگلستان (۱) تنگناهای بخش ارز (۱) جنبش تولید ملی (۱)
دوستان من اتاق بازرگانی ایران آمار مسکن بانک جهانی بانک مرکزی بورس تهران بورس نیویورک داده های سری زمانی اقتصادی رستاک روزنامه دنیای اقتصاد روزنامه مردم سالاری سازمان شفافیت بین المللی صندوق بین المللی پول کیتکو ماهنامه عصر کیمیاگری محسن خواجویی مرکز اطلاعات و مدارک علمی مرکز آمار ایران مرکز پژوهش های مجلس وال استریت ژورنال پرتال زیگور طراح قالب